DAS KLIMA IM BLICK
Von Simon Behr/ Steven Schachtschneider
Der Nachhaltigkeitsgedanke spielt schon seit Jahren eine zunehmend große Rolle bei Entwicklungs- und Investmententscheidungen von Unternehmen. Durch die Übernahme der europäischen ESG-Richtlinien in nationales Recht werden sie von freiwilligen Leistungen zu verpflichtenden Maßnahmen. Für große Projektentwickler besteht die Herausforderung und Chance darin, interne Maßnahmen – wie etwa die Förderung von Diversität, Mitarbeiter-Mitbestimmung und belastbare Compliance-Vorgaben- ebenso zu implementieren, wie nachhaltige Kriterien bei Investment und Projekten im Bestand und Neubau anzulegen und abzubilden. Bei der GBI AG ist durch die Einbindung in die Moses Mendelssohn Stiftung schon seit langem die Verpflichtung bindend, soziale Kriterien im Bereich des Studentenwohnens anzuwenden – studentischer Wohnraum soll zu bezahlbaren Konditionen geschaffen und vermarktet werden. Seit mehreren Jahren ist die Unternehmensgruppe sehr aktiv im Bereich des geförderten Wohnungsbaus - vor allem in den südlichen Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg. Hinzu kommen nun Hessen, NRW und Hamburg. Auch in Niedersachsen und Sachsen zeichnet sich ein positiver Trend ab, was die Förderinstrumente angeht. Die Förderung und die Förderinstrumente differieren dabei je nach Bundesland. Was überall gleich ist: Da private Bauträger und Immobilienentwickler ebenfalls den Förderrichtlinien unterliegen, sind Nutzungsänderungen während der Mietpreisbindung untersagt, die kommunalen Behörden haben ein Belegungsrecht. Aufgrund der verlässlichen Mietzahlung, der gut kalkulierbaren Einnahmen und nicht zuletzt der sozialen Komponente ist der geförderte Wohnungsbau für Investoren mittlerweile hoch interessant. Das gilt insbesondere für institutionelle Anleger, wie große Pensionskassen oder Versicherungen. Sie haben bis dato teilweise gar nicht in Wohnungsbau investiert – auch aus Sorge vor negativer Presse bei Mietpreisanpassungen. Im Mai 2021 haben wir mit der HanseMerkur Grundvermögen die Vertragsgrundlage für einen ESG-Wohnfonds mit einem Zielvolumen von rund 500 Millionen Euro geschaffen. Ein weiterer Fonds ist in Planung.
Eine wichtige Rolle spielt im geförderten Wohnungsbau auch die Energieeffizienz. Ein verbesserter Energiestandard führt zwar zunächst zu höheren Baukosten, wird aber auch durch höhere KfW-Zuschüsse unterstützt, die dann in energieeffiziente Maßnahmen gesteckt werden können und somit derartige Projekte erst ermöglichen. Hier ist bei Wohnungsbauprojekten innerhalb der Unternehmensgruppe der KfW-Standard 55 bindend, angestrebt ist KfW 40, der einen um 60 Prozent geringeren Energieverbrauch im Vergleich eines Referenzgebäudes herkömmlicher Bauweise im Neubau ermöglicht. Das „Green lease“-Konzept sieht vor, bereits jetzt Vorsorge für künftige Gesetzesänderungen beim Klimaschutz zu tragen. So kann durch die Verringerung von Emissionen und Abfall sowie durch geringere Verbräuche und die Nutzung von Ökostrom ein Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz geleistet werden. Das dies besonders wichtig ist, zeigt ein Blick in die zahlreichen Statistiken und deren Ermittlungen, dass ca. 30% des Gesamt-Co2 Ausstoßes der Immobilien- und Bauwirtschaft zugerechnet werden muss. Hinzu kommt, die Einsicht, dass alles das, was wir heute bauen, in 25 – 75 Jahren (ja nach Art der Nutzung und Drittverwendungsfähigkeit) wieder ausgetauscht und erneuert werden muss. Nur diese Erkenntnis und das daraus entstehende vorausschauende Handeln kann dazu führen, die immense Beteiligung des Müllaufkommens in Tonnage in Deutschland (ca. 50% durch Bau- und Immobilienwirtschaft abzüglich des Erdaushubs noch ca. 30%) zu reduzieren und somit in der Gesamtbetrachtung des sogenannten Lebenszyklus nachhaltiger werden können. Neben dem energieeffizienten Wohnungsbau ist auch die Förderung des Gewerbebaus im Fokus der KfW. Hier werden ab dem 01.07.2021 sowohl die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden als auch die energieeffiziente Bauweise bei Neubauten bezuschusst. Hinzu kommt ein Tilgungszuschuss, der umso höher ausfällt, je höher die Energieeffizienz des Gebäudes ist. Bei einem KfW 55-Gebäude beträgt der Tilgungszuschuss zum Beispiel fünf Prozent der Tilgungssumme und bis zu 50€ /Quadratmeter. Bei der GBI AG erarbeitet eine Arbeitsgruppe aus verschiedenen Bereichen des Projektmanagements mögliche Anpassungen in der Energieeffizienz bei in Planung befindlichen Projekten. Hierfür werden Architekten und Planer befragt und die örtlichen Gegebenheiten untersucht. An manchen Standorten kann ein Beitrag über einen guten Primärenergiefaktor geleistet werden – zum Beispiel, wenn die städtische Fernwärmeversorgung über Ökostrom erfolgt. Andere Gebäude können sich für den Einsatz von Photovoltaik oder Erdwärme eignen. Eine bessere Dämmung auf Dach und Fassade kann ebenso zur Energieeffizienz beitragen wie auch die Qualität der Fenster. Durch die Maßnahmen soll bei den gewerblichen Bauten ein KfW 55-Standard gewährleistet werden. Der Bereich des nachhaltigen Entwickelns wird in den kommenden Jahren das große Thema in der Projektentwicklung sein. Neben bauspezifischen Anpassungen wird auch die Frage eine Rolle spielen, wie neue Quartiere in sozialer Hinsicht sinnvoll zusammengeführt werden können. Ein Schwerpunkt wird auf der Entwicklung von Arealen liegen, in denen freies und gefördertes Wohnen und Studentenwohnen um Generationenwohnen, Kindergärten und Tagespflege-Einrichtungen ergänzt wird. Simon Behr leitet als Geschäftsführer die GBI Capital AG und damit auch den Bereich des nachhaltigen Investments; Steven Schachtschneider ist Director of Real Estate Management und leitet die Arbeitsgruppe “Nachhaltiges Planen und Bauen“ der GBI AG.
Bilder: Wohnungsbau der GBI in Herzogenaurach (© GBI Holding AG/ Carsten Bunnemann) Gebäude in Chicago (© GBI Holding AG/ Alexander Abero)